214014, Смоленск,
ул. Исаковского, д.22, оф.23
381140@gmail.com
+7 4812 38-11-40

Долевая собственность

Российское законодательство предусматривает 2 варианта владения долей в общей собственности:

  • каждому из совладельцев определена его доля – долевая собственность;
  • недвижимость находится в совместном владении без выделения доли каждому из совладельцев

Если доля каждого из совладельцев не установлена соглашением, подписанным всеми владельцами, и не определяется положениями закона, то все доли считаются равными.

Совладельцы могут общим решением изменить долю каждого из участников. Это может быть сделано при условии, что один или несколько совладельцев внесли более значимую, чем остальные, долю в образование совместного имущества, его улучшение или приращение. Увеличение доли одного из совладельцев возможно при условии, что произведенные улучшения не могут в будущем быть отделены. Если произведенные улучшения, могут быть отделены от общей собственности, то они принадлежат тому, кто их произвел. Решением всех участников может быть принят иной порядок определения долей в общем имуществе.

Не менее важным, чем вопрос определения долей в совместном имуществе, является вопрос использования данной собственности. Собственники получают возможность использовать совместное имущество в своих целях при наличии соглашения, подписанного всеми собственниками. За каждым из участников в долевой или совместной собственности остается право распоряжаться своей долей в полном соответствии с ГК РФ. Собственник вправе продать свою долю, подарить, завещать и т. д.

Если собственники имущества не могут прийти к согласию в вопросах владения совместным имуществом, то вопрос может быть решен только в судебном порядке.

Использование в своих целях доли, принадлежащей иному владельцу

За каждым из участников долевой собственности остается право пользования своей долей в совместном имуществе. Участник может потребовать выделения части в размере, не меньшем, чем его доля, определенная в соответствии с законом или по решению всех участников.

Если выделение доли в пользование невозможно в силу различных причин, то собственник данной доли вправе требовать от остальных участников выплаты компенсации, адекватной стоимости доли. П. 3. ст. 252 ГК РФ говорит о том, что, если совладельцы не могут прийти к единому мнению и соглашению об использовании совместного имущества или к решению о выделении одному из участников его доли при невозможности использовать имущество совместно, вопросы выделения долей решаются в судебном порядке.

За каждым из участников остается право установить границы недвижимости в пределах, определяемых его долей. Использовать эту долю в тех или иных целях может только участник, установивший границы. Данный вариант не предполагает выделение доли в натуре. Если же участники принимают решение разделить объект недвижимости в соответствии с долями, то сведения о первоначальном объекте подлежат исключению из государственного кадастра, а регистрации подлежат новые объекты недвижимости с определенными границами.

Что представляет собой делимая собственность?

К делимым относятся объекты недвижимости, которые могут быть при наличии пожеланий собственников разделены на отдельные объекты недвижимости. Важные условия:

  • свойства вновь образованных объектов недвижимости не будут хуже, чем свойства первоначального объекта;
  • при разделе не были нарушены права ни одного из совладельцев общей собственности или третьих лиц.

По данной терминологии квартиры относятся к неделимому имуществу. Значительная часть квартир не предусматривает возможность обустройства отдельных санузлов для каждого из совладельцев, отдельных выходов, кухонь и т. д. Не попадают в категорию делимого имущества и большая часть частных домов, коммерческих зданий, так как нет возможности обеспечить каждому из участников равные права и возможности.

Земельные участки могут относиться и к делимому, и к неделимому имуществу. Если на участке расположен дом, признанный неделимым, если нет возможности обеспечить проезд на каждый из участков, то земельный надел будет признан неделимым. Это же произойдет и в случаях, если разделение участка на отдельные объекты недвижимости нарушит права владельцев соседних участков на проезд, уничтожит общую дорогу и т. д.

Если деление участка на отдельные объекты недвижимости приведет к невозможности полноценного использования каждого из вновь образованных участков, то имущество будет отнесено к неделимому.

При наличии решения, принятого всеми участниками, разделение объекта недвижимости в натуре может быть произведено в долях, отличных от тех, которые обозначены в документах. Если выделяемая доля одного из участников меньше, чем та, которая положена по закону, он вправе получить компенсацию в денежном выражении от участника, получившего долю больше положенной.

Как выделяются доли в натуре?

Если собственники желают выделить доли в натуре, необходимо составить соглашение. В обязательном порядке в соглашении прописываются:

  • границы новых участков или дома/домов;
  • если делится один дом, то указывается доля в квадратных метрах каждого участника;
  • если необходимо для полноценного разделения проводить реконструкцию, снос, перестройку, перепланировку, то каждое из действий описывается в соглашении;
  • если делится участок, то определяются границы каждого участка с последующим вынесением в натуре и разграничением на местности.

После того, как все действия выполнены, участок разделен, дома перестроены, реконструированы или снесены, необходимо снять с кадастрового учета старый объект/объекты недвижимости и поставить на учет новый /новые.

Если участникам не удается решить вопросы, касающиеся выделения долей в натуре добровольно, то разделение может быть произведено только в судебном порядке. В этом случае суд будет обязан назначить проведение судебно-строительной экспертизы для определения возможности разделения объекта недвижимости на доли. Регистрация новых объектов недвижимости будет производиться по решению суда.

Услуги, предоставляемые юридической компанией "Коллегия юристов Степанов и Ко":